Simulasi KPR yang Mudah, Cepat dan Tanpa Ribet adalah yang diinginkan oleh banyak pencari rumah. KPR atau kredit pemilikan rumah merupakan cara mendapatkan rumah hunian dengan cara mencicil atau kredit yang dibayarkan setiap bulan dalam jangka waktu tertentu. KPR biasanya dikeluarkan oleh para pemberi pinjaman dalam hal yang paling dominan di Indonesia adalah KPR Bank. Semua memiliki cara perhitungan KPR sendiri sendiri, namun secara umum untuk menghitung biaya KPR yang harus dikeluarkan setiap bulan sampai dengan selesai metode perhitunga KPR adalah sama.
Sebelum anda memutuskan membeli rumah melalui mekanisme KPR, hal yang terbaik menurut kami lakukan adalah melakukan Simulasi biaya KPR. Kenapa simulasi perhitungan KPR ini penting? Sebab dengan mensimulasikan terlebih dahulu jumlah KPR anda, perkiraan biaya per bulan menjadi terlihat jelas. Melalui simulasi KPR ini, anda memiliki gambaran seperti apa nanti biaya yang timbul saat mulai mengajukan KPR.
Perhitungan Simulasi KPR
Pembayaran Awal
Pertama kali sebelum mulai membayar KPR, pihak harus menyetujui dulu aplikasi pinjaman yang anda berikan. Jika pihak Bank sudah menyetujui, beberapa biaya mesti anda lunasi, yaitu:
- Down Payment atau Uang muka
- Biaya notaris
- Biaya provisi
- BPHTB (Pajak pembeli)
- Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)
- Bea Balik Nama (BBN)
- Cicilan KPR bulan pertama
Hitung Uang Muka
DP atau Down Payment atau Uang Muka adalah biaya awal yang harus anda bayarkan kepada pihak pengembang rumah, DP ini tidak dibayarkan ke Bank. Besarnya uang muka pembelian rumah bervariasi ada yang 10 persen atau 20 persen dan menurut ketentuan BI adalah 30 persen. Sehingga rumus perhitunganya:
Uang Muka (DP) = Harga Rumah x 30%
Sebagai catata, tarif DP tersebut berbeda pada masing-masing bank pemberi kredit dan tergantung juga pada kondisi.
Pokok Kredit
Setelah mengetahui berapa besar uang muka yang dibayarkan ke pihak pengembang, pokok kredit (Pinjaman ke Bank) akan langsung diketahui, rumusnya:
Pokok Kredit = Harga Rumah - Uang Muka (DP)
Biaya Provisi
Apa itu biaya Provisi? Ada yang menyebut biaya provisi yaitu biaya administrasi yang diterapkan atas pinjaman yang diberikan oleh bank. Sedangkan dalam definisi biaya provisi lainnya yaitu uang yang harus dibayarkan oleh peminjam kepada Bank atas balas jasa untuk pemberian bank garansi. Tarif atau besarnya biaya provisi untuk setiap bank berbeda-beda tergantung tujuan untuk apa dikeluarkannya bank garansi tersebut. Umumnya, biaya provisi untuk kredit pemilikan rumah adalah sebesar 1% dari jumlah pinjaman yang diambil. Rumus menghitung biaya Provisi sebagai berikut:
Biaya provisi = 1% x pokok kredit
BPHTB (Pajak Pembeli)
Pajak Pembelian dalam hal dinamakan dengan BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan) diperoleh dari NJOP, lengkapnya NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Besarnya NJOPTKP bervariasi, tergantung lokasi dan waktu perolehan. Rumus Menghitung BPHTB adalah:
BPHTB = 5% x (harga rumah – NJOPTKP)
PNBP
Penerimaan Negara Bukan Pajak atau PNPB dibayarkan lunas saat pengajuan balik nama. Tarif PNBP tersebut adalah sebesar 1 per seribu atau 1 permil dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah. Karena rumah baru maka besar NJOP adalah sebesar Harga Rumah. Rumus PNBP sebagai berikut:
PNBP = (1/1000 x harga rumah) + Rp50.000
Nilai Rp50.000 dapat berubah karena tergantung kebijakan pemerintah.
Bea Balik Nama
Untuk mengubah nama pemilik properti dari sebelumnya sebagai pemilik adalah pengembang, kemudian diubah menjadi pembeli rumah atau peminjam di bank, diperlukan biaya balik nama (BBN). BBN diperoleh dari nilai NJOP dalam hal ini adalah harga rumah. Rumus menghitung BBN Rumah adalah:
BBN = (1% x harga rumah) + Rp500.000
Nilai Rp500.000 dapat berubah, tergantung kebijakan pemerintah.
Rumus Cicilan KPR Bank
Setelah mengetahui berbagai biaya diatas, kita dapat melakukan simulasi KPR untuk mengetahui berapa cicilan sebulan sampai dengan selesainya masa kredit.
Cicilan KPR Perbulan bunga Tetap (Bunga Flat)
Cicilan KPR dengan bunga Flat berarti bunga dari awal kredit sampai akhir kredit sama dan tidak pernah berubah. Jika terjadi inflasi, mekanisme cicilan ini tidak terpengaruh oleh inflasi.
1. Hitung Total Bunga Berapa Tahun
- Total bunga = Pokok Kredit Bank x bunga tiap tahun x tenor (dalam satuan tahun)
2. Bunga Perbulan diketahui dari Total Bunga keseluruhan untuk sekian tahun
- Bunga tiap bulan = Total bunga / tenor (dalam satuan bulan)
3. maka akan diperoleh besar cicilan KPR per bulan
Cicilan per bulan = (pokok kredit + total bunga) / (tenor dalam satuan bulan)
Tenor sendiri adalah jangka waktu KPR, biasanya selama 5 tahun, 10 tahun, 15 tahun atau paling lama 20 tahun.
Cicilan KPR Perbulan Dengan Bunga Efektif
Simulasi KPR untuk bunga dengan sifat efekti atau sliding rate berbeda dengan flat rate. Bunga dihitung benar benar yang berlaku pada tahun tersebut. Rumusnya adalah sebagai berikut:
Bunga per bulan = saldo pinjaman akhir periode x (bunga per tahun / 12)
Itulah simulasi KPR yang dapat kami berikut. Tentu saja simulasi KPR diatas bisa sangat berbeda dengan simulasi KPR untuk Bank tertentu misal simulasi KPR BRI, atau BNI, atau BTN. Jenis Bunga yang diterapkan oleh suatu Bank juga tidak bisa dipatok hanya flate atau sliding tapi bisa kombinasi dari beberapa tipe bunga bank.